房貸利息空前低點; refinance的心得

去年我refinance了兩次，今年我也已refi了一次，最近打算再做一次
做了幾次no point no cost的refi之後，有了一些心得
利率最低的貸款，通常是透過華人的loan agent，他們有和固定幾家批發的mortgage bank合作，給特別好的利率，比市場上一般銀行的利率要稍好一些。

目前的利息差不多是史上最低的: 三十年固定的no point no cost, conforming的loan (<417000)已經降到約4.5%; 417000~729000的也只要約4.75%。
5年固定(30年期)已降到3.125%左右，相當的離譜。
這都需要比較嚴苛的信用條件。

對於未來5~7年內就有可能搬家的人來說，其實5年固定就是很好的選擇。趁著現在利息低，先鎖住超低的5年固定利率(30年期)，前5年趁著利息低，多還一些本金，5年後就算利息漲了，但只要把握低利息而有認真還本金，本金就會被還掉很多了，省下的錢很有可能還是划算，尤其適合5~7年內就打算搬家賣房的人。

有一個迷思是，refi成較低的利息以後，重新開始一個新的loan cycle(例如30年或15年)，造成每個月的payment減少，還清房貸的時間會延後，似乎總利息支出反而更多。但其實這個想法有一個很大的盲點。只要能把利息壓低，不論帳單上的monthly payment是多少，只要你付得和以前一樣多，那麼多出來的部份，通通都被用來加速還本金，以複利的速度累積還債，所以可以再更短的時間內還清，總利息支出當然少得多。

我幾個月前refi了五年固定3.75%，最近準備要來重做一次五年固定了。反正都是no point no cost，沒有額外成本，能省一點錢也是好的。我選五年固定而不選30年的理由是，我在現在的房子不太可以再住30年。5~10年搬家的機率非常大，絕大多數的美國人也是10年左右就會搬一次家。

建議大家最近幾個月還沒refi的人，可以準備出手了，未來要降得更低的空間已經不大了。
一般的華人agent的利率都差不多。如果沒有認識舊金山灣區的華人agent的話，可以到我朋友的網站參考。

這是她提供的目前的利息資料:
No Point, No Cost
15 Years fixed 680+Credit Score
Loan amount
300,000-417,000
15 year fix
4.0 %

417,001-625,000
4.25 %

Rates assume primary resident +.125 to the rate if LTV falls between 60 to 80 % or credit score is <720. Rates are subject to change without notice

30 Years fixed +720 Credit Score, -60%LTV
Loan amount
300,000-417,000
4.5 %

417,001-729,750
4.75 %

Rates assume primary resident +.125 to the rate if LTV falls between 60 to 80 % or credit score is <720 . Rates are subject to change without notice

Christine Chen
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