Friday, July 2, 2010

房貸利息空前低點; refinance的心得

去年我refinance了兩次,今年我也已refi了一次,最近打算再做一次
做了幾次no point no cost的refi之後,有了一些心得
利率最低的貸款,通常是透過華人的loan agent,他們有和固定幾家批發的mortgage bank合作,給特別好的利率,比市場上一般銀行的利率要稍好一些。

目前的利息差不多是史上最低的: 三十年固定的no point no cost, conforming的loan (<417000)已經降到約4.5%; 417000~729000的也只要約4.75%。
5年固定(30年期)已降到3.125%左右,相當的離譜。
這都需要比較嚴苛的信用條件。

對於未來5~7年內就有可能搬家的人來說,其實5年固定就是很好的選擇。趁著現在利息低,先鎖住超低的5年固定利率(30年期),前5年趁著利息低,多還一些本金,5年後就算利息漲了,但只要把握低利息而有認真還本金,本金就會被還掉很多了,省下的錢很有可能還是划算,尤其適合5~7年內就打算搬家賣房的人。

有一個迷思是,refi成較低的利息以後,重新開始一個新的loan cycle(例如30年或15年),造成每個月的payment減少,還清房貸的時間會延後,似乎總利息支出反而更多。但其實這個想法有一個很大的盲點。只要能把利息壓低,不論帳單上的monthly payment是多少,只要你付得和以前一樣多,那麼多出來的部份,通通都被用來加速還本金,以複利的速度累積還債,所以可以再更短的時間內還清,總利息支出當然少得多。

我幾個月前refi了五年固定3.75%,最近準備要來重做一次五年固定了。反正都是no point no cost,沒有額外成本,能省一點錢也是好的。我選五年固定而不選30年的理由是,我在現在的房子不太可以再住30年。5~10年搬家的機率非常大,絕大多數的美國人也是10年左右就會搬一次家。

建議大家最近幾個月還沒refi的人,可以準備出手了,未來要降得更低的空間已經不大了。
一般的華人agent的利率都差不多。如果沒有認識舊金山灣區的華人agent的話,可以到我朋友的網站參考。

這是她提供的目前的利息資料:
No Point, No Cost
15 Years fixed 680+Credit Score
Loan amount
300,000-417,000
15 year fix
4.0 %

417,001-625,000
4.25 %

Rates assume primary resident +.125 to the rate if LTV falls between 60 to 80 % or credit score is <720. Rates are subject to change without notice

30 Years fixed +720 Credit Score, -60%LTV
Loan amount
300,000-417,000
4.5 %

417,001-729,750
4.75 %

Rates assume primary resident +.125 to the rate if LTV falls between 60 to 80 % or credit score is <720 . Rates are subject to change without notice

Christine Chen
408-627-9988 begin_of_the_skype_highlighting              408-627-9988      end_of_the_skype_highlighting
www.christineloan.com
christinechen@mac.com

8 comments:

Ahsiao said...

請問你有先繳property tax嗎
我這次refi
Wells Fargo要我先繳耶

Cheng-yun travel said...

每個refinance、每個lender的情形都不同。如果property tax的due date已經很近的話,lender常常會要求先繳。hazard insurance的情形也類似。

Ahsiao said...

我的broker是說
如果closing date在property tax due date的三個月內
就需要prepay

我明明就可以等到12月出再繳啊
有點不爽

可以refer你的broker嗎?

Cheng-yun travel said...

這篇文章不是有提到一個broker嗎? :D
不過重點是,這些條件都是銀行決定的,沒有agent願意用這些條件來讓客戶不滿。
所以會找客戶麻煩的就是這些銀行。而且多數銀行的政策都類似 (當然還是有小差別)。專業的agent有可能找到比較不搞怪的銀行,但這些銀行的利率未必最佳。一切都是trade-off。有興趣可以問我朋友這個agent看看,她做事很認真。

Andy said...

有人有在 ttp://www.amerisave.com/ 做過 refinance 嗎? 他們的rate看起來比我問到都要低,而且是direct lender。

Ahsiao said...

結果title company沒有要求我們繳property tax
倒是我發現
我們繳給wells fargo 8/15的payment
在closing estimated statement裡
只有利息的部份
就連預繳9/15的payment
也是指估利息
一點本都沒還到

這樣refi感覺讓我虧到
為何不是繳整個payment
而是只有利息

Cheng-yun travel said...

重點是,你的錢並沒有不見
等你拿到closing statement就知道了
這些都是用電腦算出來的,整個過程沒有人在騙你的錢。
利息本來就是你該付的
至於本金的部份,它直接會影響你的escrow account的多退少補的額度,由於refi是固定loan amount,才方便作業。

總之,你沒有虧什麼東西,不相信的話,拿到statement後計算機狂按你就知道了。
這個月本金如果少付了幾百元,你知道你會損失多少元的利息嗎? 大約$1~$2而已

我是認為不值得為了一次性的$2來浪費這些心力,只是抱怨造成讓自己不快樂,實在划不來

Cheng-yun travel said...

Andy, 你的這個網站的利率的確非常低!
某些類別的loan的利率比我認識的華人agent還低。其他類別則不相上下或比華人agent稍高,但也已經相當的不錯!

貸款不必擔心對方的評價,因為你並不怕對方倒閉,它也沒辦法騙你錢,這些法律都有明確規定