Wednesday, August 26, 2009

Re-finance

最近在一個月之內完成了兩次refinance,所以分享一下經驗

過去的幾個月,利息偏低,但是也浮動的很大
約三個月前,30年利率達到空前的低點 (4.875%左右)
所以我也準備著手refinance,找了Wellsfargo的一個agent直接辦理
我是Wellsfargo的忠實客戶,在Wellsfargo大約有將近10個帳戶,受到許多優惠待遇。包括現在的房貸也在Wellsfargo,而且Wellsfargo的確是房貸的主要銀行之一,所以沒理由找別家。

四月底時我們就準備了資料,送了進去,也成功的進行了60天的rate lock,30年固定, no point no cost,4.875%,本來以為都安心了。不過之前就有聽說現在backlog很多,銀行速度很慢

結果果然到六月底我的loan依然還沒審到,所以我的rate lock就expire了...
七月初我的loan通過了,只好用當時的利息,當時30年固定漲了很多,所以決定先重貸一個5年固定,再等待新的refinance (反正我是no point no cost no prepayment penalty)。後來發現這並不是個最好的決定,因為當時5年固定的利率一樣是4.875%

我就在七月下旬成功的close,不必花半毛錢(甚至還有倒賺幾十元),取得新的loan。但其實我原本的五年固定是4.75%,而且五年結束後reset的第一年將會是3.25% (因為現在利率指數是史上最低之一),所以其實不應該急著refinance。而且5/1 ARM的利息每年只能調2%,所以下一年最多也不會超過5.25%

七月下旬的時候,我又發現30年利率並沒有降,但是五年固定的利率降了很多,已經降說4.125~4.25%之間,也達到史上低點之一,所以我馬上決定重貸一個五年固定,我成功的在七月下旬鎖到4.25%的no point, 但closing cost約$500左右的房貸 (總closing cost約$2500,銀行贊助$2000),我出$500。由於417k的房貸每年光是0.625%的利率差就造成每年$2600的差距,每個月可以省$217,所以這$500的closing cost只要兩個月就能打平,沒理由不進行。

這次只花了約3個星期loan就通過了,我們成功的在八月下旬close
很快樂的取得了4.25%五年固定

可能有人會問,那五年後怎麼辦?
首先,五年後我還不定會在灣區
而且就算在灣區,可能也不會住在這個房子,可能會搬到有比較大院子的房子
而且,就算一直住著不打算搬家,只要我願意,這五年就可以把房貸減少很多 (但目前沒有這個動機)
所以未來利息變高也不是很大的問題 (5/1 ARM都有lifetime rate cap,4.25%的rate cap是9.25%)
而且未來隨時可以refinance,伺機而動,並不會有貸不到款的問題

如果五年內又出現30年固定在5%左右的利率的話,我又可以再refinance一次 (最理想的狀態是發生在四~五年後)

6 comments:

Ting OuYang said...

don't you need to pay any fee for refinance?! cuz each time i call to ask for refinance, they just told me around $7000 for closing cost!!

Ting OuYang said...

sorry for my previous question..i mean the bank will sponsor for the refinance fee.....how did you find it..thanks

Cheng-yun travel said...

不是有傳說中的no point no cost loan嗎?

就是提高約一碼(依市場利率而定)的利率,讓銀行買單付所有的closing cost。
以加州417k (conforming limit)的loan為例,closing cost約$2500元
(不含prepaid interest,這些嚴格來說並不是extra fee,只是在繳該月的房貸利息而已)。

所以每次refi的成本約$2500; 第一次銀行贊助2500,所以我一毛都不必出。第二次同一家銀行贊助2100,所以我必須出400~500

當然,每個州、每個不同類型的房屋的refi,它的closing cost可能不相同,有的地方會超過5000,所以不能一概而論。

但在看closing cost時,記得把prepaid interest這個項目去除,因為這是本來就應該付的,和refi無關,但它會讓closing cost乍看起來多了幾千元的利息支出

Cheng-yun travel said...

直接問銀行、問loan agent,說你要refinance,一般都會盡量給你no point no cost的loan,除非你不合資格

Ting OuYang said...

我真的是第一次聽到,我也真的去問了,都沒有勒~~還要繼續問下去!!!!

Ray said...

我最近正在考慮refinance,你這是一個不錯的經驗,值得效法!