Re-finance

最近在一個月之內完成了兩次refinance，所以分享一下經驗

過去的幾個月，利息偏低，但是也浮動的很大
約三個月前，30年利率達到空前的低點 (4.875%左右)
所以我也準備著手refinance，找了Wellsfargo的一個agent直接辦理
我是Wellsfargo的忠實客戶，在Wellsfargo大約有將近10個帳戶，受到許多優惠待遇。包括現在的房貸也在Wellsfargo，而且Wellsfargo的確是房貸的主要銀行之一，所以沒理由找別家。

四月底時我們就準備了資料，送了進去，也成功的進行了60天的rate lock，30年固定, no point no cost，4.875%，本來以為都安心了。不過之前就有聽說現在backlog很多，銀行速度很慢

結果果然到六月底我的loan依然還沒審到，所以我的rate lock就expire了...
七月初我的loan通過了，只好用當時的利息，當時30年固定漲了很多，所以決定先重貸一個5年固定，再等待新的refinance (反正我是no point no cost no prepayment penalty)。後來發現這並不是個最好的決定，因為當時5年固定的利率一樣是4.875%

我就在七月下旬成功的close，不必花半毛錢(甚至還有倒賺幾十元)，取得新的loan。但其實我原本的五年固定是4.75%，而且五年結束後reset的第一年將會是3.25% (因為現在利率指數是史上最低之一)，所以其實不應該急著refinance。而且5/1 ARM的利息每年只能調2%，所以下一年最多也不會超過5.25%

七月下旬的時候，我又發現30年利率並沒有降，但是五年固定的利率降了很多，已經降說4.125~4.25%之間，也達到史上低點之一，所以我馬上決定重貸一個五年固定，我成功的在七月下旬鎖到4.25%的no point, 但closing cost約$500左右的房貸 (總closing cost約$2500，銀行贊助$2000)，我出$500。由於417k的房貸每年光是0.625%的利率差就造成每年$2600的差距，每個月可以省$217，所以這$500的closing cost只要兩個月就能打平，沒理由不進行。

這次只花了約3個星期loan就通過了，我們成功的在八月下旬close
很快樂的取得了4.25%五年固定

可能有人會問，那五年後怎麼辦?
首先，五年後我還不定會在灣區
而且就算在灣區，可能也不會住在這個房子，可能會搬到有比較大院子的房子
而且，就算一直住著不打算搬家，只要我願意，這五年就可以把房貸減少很多 (但目前沒有這個動機)
所以未來利息變高也不是很大的問題 (5/1 ARM都有lifetime rate cap，4.25%的rate cap是9.25%)
而且未來隨時可以refinance，伺機而動，並不會有貸不到款的問題

如果五年內又出現30年固定在5%左右的利率的話，我又可以再refinance一次 (最理想的狀態是發生在四~五年後)